Das Umwandlungsverbot verbietet in Regionen oder Stadtteilen mit angespannter Wohnungslage die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zum Zwecke des Verkaufs. Dieses Verbot wurde am 4. November 2020 in eine Gesetzesvorlage aufgenommen, welcher der Bundestag mit Stand vom 11. November erst noch zustimmen muss, um dann über das Gesetz abzustimmen.
Was ist die Umwandlung? Umwandlungsverbot, Bedeutung, Definition, Erklärung
Sie macht eine Mietwohnung zur Eigentumswohnung. Der Besitzer kann die Wohnung umwidmen, muss aber (meistens) einem in der Wohnung lebenden Mieter ein Vorkaufsrecht einräumen. Die Umwandlung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. So müssen beispielsweise Wohnungen in Mehrfamilienhäusern so voneinander getrennt sein, dass einzelne Einheiten in Eigentum umgewandelt werden, andere unter Umständen auch Mietwohnungen bleiben können. Für diese säuberliche Trennung der Wohneinheiten stellt das Bauamt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aus. Das Grundbuchamt verlangt einen Aufteilungsplan.
Es geht auch darum, dass künftige Eigentümer und gegebenenfalls noch vorhandene Mieter die Gemeinschaftsräume adäquat nutzen können. Kurz und gut: Die Umwandlung war schon immer mit Hürden verbunden, die besonders hoch bei der Umwandlung von Sozialwohnungen sind. Nun soll sie aber unter bestimmten Umständen ganz verboten werden. Sie birgt Gefahren für die Mieter. Einige von ihnen möchten die Wohnung vielleicht nicht kaufen und müssen dann mit der Kündigung rechnen. Zwar gilt eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren, doch auch das ist für viele Mieter unkomfortabel bis unzumutbar. Zudem erlischt ihr Vorkaufsrecht, wenn der Vermieter an einen Verwandten verkauft.
Dass die Umwandlung problematisch sein kann, beweisen Sonderregelungen in einigen Bundesländern. So hat Hessen die Kündigungssperrfrist in einigen Kommunen auf bis zu acht Jahre verlängert.
Woher kommt das aktuelle Umwandlungsverbot?
Dieses hat das Bundeskabinett in seinen Entwurf für das neue Baulandmobilisierungsgesetz aufgenommen. Es soll nur bis Ende 2025 und nur für bestimmte Mietwohnungen gelten. Auch ist es nicht die einzige Neuerung in diesem Gesetz.
Unter anderem wurde auch die Baugebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ neu geschaffen. Sie hat zwar mit dem Umwandlungsverbot nichts zu tun, doch die Kenntnis weiterer Bestandteile des Gesetzes ist wichtig, weil sie zur Verhandlungsmasse wurden: Die Koalitionäre konnten sich nämlich nicht so ohne Weiteres auf den Gesetzesentwurf und vor allem nicht auf das Umwandlungsverbot einigen. Ob es überhaupt den Bundestag passiert, wissen wir heute (am 11.11.2020) noch nicht. Es wurde darum erbittert gerungen, weil die Immobilienwirtschaft die Umwandlung von Wohnungen für sehr wichtig hält. Ihr stehen weite Teile der Union nahe.
Die SPD will wiederum die Mieter viel stärker schützen. Sie hatte daher einen strengen Genehmigungsvorbehalt für die Wohnungsumwandlung in den ersten Gesetzesentwurf schreiben lassen. Kabinettsmitglieder und Abgeordnete der CDU protestierten stark dagegen, woraufhin die erste Passage mit dem Umwandlungsverbot ersatzlos gestrichen wurde. Daraufhin verweigerte die SPD insgesamt die Zustimmung zur Novelle des BauGB. Also passte das federführende Ministerium für Inneres, Bau und Heimat unter Horst Seehofer (CSU) den Entwurf erneut an. Es wurde ein Genehmigungsvorbehalt (= mögliches Umwandlungsverbot) für bestimmte Gebiete in den Gesetzesentwurf aufgenommen.
Wo wird das Umwandlungsverbot gelten?
Wenn das Gesetz beschlossen wird, enthält es einen § 250 BauGB, der eine Umwandlungsbremse formuliert. Demnach können Kommunen oder Länder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in denjenigen Gebieten untersagen, in denen es einen angespannten Wohnungsmarkt gibt. Die betreffende Definition ist recht weit gefasst. Sie besagt mehr oder weniger pauschal, dass es für bestimmte Einkommensgruppen einen Mangel an Mietwohnungen aufgrund zu hoher Mieten gibt. Die betreffenden Regionen sollen die Landesregierungen im Einzelfall durch Rechtsverordnung bestimmen.
Die Frist für ein Umwandlungsverbot endet vorläufig stets spätestens am 31.12.2025, doch Kritiker des Gesetzes befürchten, dass man sie verlängern könnte. Der Termin 31.12.2025 wurde vergleichsweise willkürlich nach zähen Verhandlungen gewählt. Im ersten Entwurf war noch vorgesehen gewesen, dass die betreffenden Gebiete stets für eine bis zu fünfjährige Dauer bestimmt werden können. Selbst wenn man das Gesetz auf einen Geltungszeitraum bis Ende 2025 beschränkt hätte, hätte es somit für einige Gebiete bis 2030 ein Umwandlungsverbot geben können. Nun aber verkürzt sich der Zeitraum immer mehr: Wenn ein Gebiet im Jahr 2024 zu einer Zone mit angespannter Wohnungslage erklärt wird, gilt (nach derzeitiger Gesetzesvorlage) das Umwandlungsverbot nur noch für ein (vielleicht reichliches) Jahr.
Streit um das Umwandlungsverbot
Das Innenressort hatte im Zuge der Ausarbeitung des Gesetzesentwurfes erklärt, dass es bei Anhörung von Ländern und Verbänden erhebliche Differenzen bezüglich des Ausgestaltungswillens feststellen musste. Die Bundejustizministerin Christine Lambrecht (SPD) forderte am 1. Oktober 2020 im Bundestag von der Union, höhere Hürden für die Umwandlung in Eigentumswohnungen zu schaffen. Mit dem jüngsten Entwurf ist Lamprecht zufrieden. Er kam zustande, indem andere Gesetzespassagen an die Intentionen von Interessengruppen angepasst wurden. So wurde ein „Baugebot mit Ausnahmen“ geschaffen, welches das Bauen am Ortsrand künftig leichter macht. Kommunen können nach den Intentionen des Gesetzesentwurfes Grundstückseigentümer zum Bauen auf freien Flächen verpflichten, wenn dringender Wohnbedarf besteht. Wiederum sind hierfür Ausnahmen zugelassen, die sich vor allem auf den Eigenbedarf der Besitzer (auch zum Zwecke der Altersvorsorge) beziehen.
Das Baugebot hatte es schon gegeben, es würde aber mit dem neuen Gesetz ausgeweitet. Horst Seehofer hatte damit eine Empfehlung der sogenannten Baulandkommission aus dem Jahr 2019 umgesetzt. Diese ist mit Vertretern aller Ebenen – Bund, Länder, Kommunen, Wohnungswirtschaft – besetzt. Aus diesem Kreis kamen auch schon früher Anregungen zum Umwandlungsverbot.
Welche Chancen hat das Umwandlungsverbot im Bundestag?
Es wäre nicht ungewöhnlich, dass die Parlamentarier nach der Debatte um das neue Baulandmobilisierungsgesetz dieses nochmals zur Überarbeitung in die Ressorts schicken.
Die Fronten der Befürworter und Gegner eines Umwandlungsverbots stehen sich nach wie vor relativ unversöhnlich gegenüber. So ist der rechtspolitische Sprecher der Unionsfraktion Dr. Jan-Marco Luczak (CDU) ein strikter Gegner dieser Gesetzespassage. Er geht davon aus, dass nur durch die Möglichkeit der Umwandlung genug Wohneigentum für die Altersvorsorge der heutigen jungen Berufstätigen geschaffen werden kann.
Dass ein Umwandlungsverbot den Wohnungsmarkt entspannt, glaubt er nicht. Vielmehr würde es nur die vorhandenen Eigentumswohnungen verteuern. Luczak glaubt an eine „Zementierung des Mieterdaseins“, wenn sich das Umwandlungsverbot großflächig durchsetzt. Er plädiert für die Förderung des Wohnungskaufs durch die bisherigen Mieter. Ihm stehen Vertreter der SPD, der Linken und der Grünen gegenüber, die auf unbezahlbare Mieten in vielen deutschen Metropolen verweisen. Daher sind zum Gesetzesentwurf noch viele Debatten zu erwarten. Es ist mit Stand Mitte November 2020 keinesfalls ausgemacht, dass ein Umwandlungsverbot kommt.